Otel Konseptli Residence İşletme Modeli Ve Bu İşletme Modeline İlişkin Türk Hukuku’ndaki Mevzuat Eksikliği

Otel konseptli residence, son yıllarda ülkemizde sayısı artan bir kiralama işletme modelidir. Bu işletme modelinde, bağımsız bölümler alıcılara satılmakta ve sonrasında satışa konu edilen bağımsız bölümler, yüklenici veya bir işletme firması (‘’İşletmeci’’) tarafından Malik’ten kiralanarak alt kira ilişkisine konu edilmektedir. Kiralanan bağımsız bölümlerde otel konseptinde, günlük, haftalık aylık olmak üzere, kısa ve uzun süreli konaklama yapılmaktadır. Bu işletme modelinde İşletmeci, hem bağımsız bölümlerin kiralama işlerini yürütmekte hem de var olan ortak alanların yönetimini üstlenmektedir.

Otel konseptli residence işletme modelinde Malik, adına kayıtlı bağımsız bölümü İşletmeci’ye kiralamakta olup Kiraya Veren konumundadır. Malik, İşletmeci tarafından belirlenecek işletme modeli doğrultusunda kira bedeline hak kazanmaktadır. Bu işletme modelinde havuz sistemi ve bağımsız bölüm bazlı sistem en sık karşılaşılan işletme modelidir. Burada temel fark, Malikin elde edeceği kira gelirinin paylaştırılmasında esas alınan hesaplama yöntemidir.

1.    Havuz sisteminde, projede yer alan tüm bağımsız bölümlerin işletilmesi sonucunda elde edilen gelir bir havuzda toplanmaktadır. Havuzda toplanan bedelden belirli harcama kalemleri gider olarak düşülmekte ve kalan tutar, bağımsız bölümlerin şerefiyesi oranında paylaştırılarak Malike ödenecek kira geliri hesaplanmaktadır.

2.   Bağımsız bölüm bazlı sistem ile, ilgili bağımsız bölümün işletilmesi sonucunda elde edilen gelirden belirli harcama kalemleri gider olarak düşülmekte ve kalan tutar, Malike kira bedeli olarak ödenmektedir.

Elde edilen gelirden düşülecek kalemler, bağımsız bölümlerin işletilmesi kapsamında yapılan harcamaları kapsamaktadır. Elektrik, ısınma, su, temizlik gibi temel hizmetlere ilişkin giderlerin yanı sıra, sağlanan imkanlar doğrultusunda harcama kalemleri değişiklik gösterebilmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, İşletmecinin ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin kira ilişkisini yönetmesine ek olarak, ana gayrimenkulün yönetim hizmetlerini de yürütmesidir. Bu halde İşletmeci, ana gayrimenkuldeki kiralama operasyonunun yürütülmesi nedeni ile kira bedelinden hizmet bedeli elde edecektir.

Otel konseptli residence işletme modeli, bir otel/konaklama işletmesi değildir. Turizm/konaklama işletmesinde İşletmeci tesisin maliki konumunda olup misafirlere sunulan konaklama hizmetinden elde edilen tüm gelir İşletmecinindir.

Otel konseptli residence’ta ise, kat mülkiyeti kurulmuş olan ana gayrimenkuldeki her bir bağımsız bölüm, ilgili Malikten kiralanmak suretiyle alt kira ilişkisine konu edilmektedir. Burada İşletmeci, bağımsız bölümlerin kiralama hizmetlerini yönetmekte ve ana gayrimenkulde yer alan alanların temizlik, bakım, güvenlik olmak üzere, ana gayrimenkulün yönetim hizmetlerini karşılamaktadır. Kiralama hizmetinden ve projede yer alan alanların işletilmesinden elde edilen kar ise İşletmeci ve Malik arasında belirlenen oranlarda paylaştırılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu (‘’TBK’’) uyarınca kira süreli kiralama, bağımsız bölümün 6 (altı) ay ve daha kısa süreli kiralanması kapsamında düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra günlük kiralamaya ilişkin, İç İşleri Bakanlığı tarafından 17 Haziran 2022 tarih 31869 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kimlik Bilgilendirme Kanunu Uygulaması ile İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (‘’Yönetmelik’’)’te ‘’günübirlik kiralanan ev’’ tanımına yer verilmiştir. Yönetmelik uyarınca günübirlik kiralanan evler, konut olarak kullanılmak ya da fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle otel, motel, pansiyon vb. konaklama işletmesi ve tesis statüsünde anılmıştır.

26.11.2013 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile konaklama yeri tanımı yapılarak bahsi geçen yerlerin, “İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik” hükümlerine tabi birer iş yeri niteliğinde olduğuna yer verilmiştir. Bu işyerlerinin idareden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gerektiği ve aksi bir uygulama sonucunda, bu yerlerin mühürlenerek kapatılacağı düzenlenmiştir.

Açıklandığı üzere, kiralama ilişkisi TBK kapsamında düzenlenmiş olup Otel konseptli residenceişletme modeli kapsamında yapılan kiralamaya ilişkin Türk Hukuku nezdinde tam bir düzenleme mevcut değildir. Bu nedenle, verilen hizmete ilişkin kalite ve kontrol yapacak bir mercii olmayıp konaklama hizmetinden yararlanan müşterilerin kimlik bildirimi gibi hususlar güvenlik açısından sorun teşkil etmektedir.

Otel konseptli residence’lar, son yıllarda ülkemizde sayısı artan bir işletme modelidir. Bu işletme modelinde, satışı yapılan gayrimenkuller İşletmeci tarafından maliklerden kiralanarak, günlük, haftalık, aylık gibi kısa ve uzun süreli alt kiralamalar yapılmaktadır. Bu işletme türü, Kat Mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin kiralanmasına ilişkin olduğundan, bir turizm/konaklama hizmeti kapsamında değildir. Bu nedenle, yürütülen faaliyet lisans veya ruhsata tabi olmadan gerçekleştirilmekte bir diğer ifade ile işletmeye dair bir denetim mekanizması bulunmamaktadır.

İşletme modelinin lisans veya ruhsata tabi olmadan gerçekleştirilmesi ise, hizmetin belirli bir standart ve güvenlik kapsamında sağlanmasını engellemektedir.